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武汉10月土地拍卖 将在16年迎来风口之争

17/05/13   来源:http://www.honsil.com

  

  武汉10月将迎来两场土地拍卖,共挂牌出让28宗地块。武昌徐东片的万吨冷库地块将于10月27日入市,起价高达近35亿元,楼面价6848元/平方米,已超过新晋武昌新地王“长动地块”的起始单价。

  在徐东商圈的核心地段,万吨冷库算得上是最后一块宝地,传闻自2009年开始,美国铁狮门、韩国乐天、菲律宾SM等众多商业巨头已来考察过该地块。而记者发现,正是从那个年代起,昔日在武昌地区声名鹊起的徐东商圈正逐渐沉寂,跟不上武汉其他商圈的发展步伐。虽然有销品茂挑着大梁,但徐东平价的不温不火、新世界的撤柜重整,都难掩其逐渐下滑的商业地位。而从周边房价来看,2010年至今,5年的时间内,这里的房屋均价涨幅也不过2000元钱,增速远落后于其他商圈。

  2015年,如果说起那个行业最热,可能很多网友会第一时间想到的是视频直播行业。目前视频直播大致分为两种,一种以产出游戏为主的视频平台,例如斗鱼TV、战旗TV、虎牙TV等,主要以各种网络游戏直播为主;另一种以美女主播唱歌跳舞陪聊为主,例如网秦旗下的秀色秀场、YY、六间房等,因其娱乐性质浓厚,又称其为秀场。

  游戏直播平台:暴富后的失衡

  万吨冷库的入市,是否是徐东商圈重新崛起的契机?楚天金报记者对此展开了调查。

  【冷库出让】

  起拍价超过武昌地王有人担心叫好不叫座

  “长动地块”刚刚坐了一个月的“武昌地王”宝座,或许马上就要易主。

  挑战这个位置的,将是徐东的万吨冷库地块。该地块位于徐东大街与友谊大道交会处,与销品茂、福客茂一街之隔,可谓徐东商圈核心地段里的最后一块“宝地”。根据武汉市国土资源和规划局最新挂牌公告显示,万吨冷库片P(2015)103号为商住用地,商服和居住比例为8:2。该地块起拍总价近35亿元,净用地面积约8万平方米,容积率高达6.27,建筑面积近57万平方米。以此计算,万吨冷库地块的起始楼面价为6848元/平方米,超过了长动地块的起拍单价6000元/平方米。

  记者了解到,虽然长动地块的起始楼面价为6000元/平方米,但其竞拍后,实际成交的楼面价超过了8800元/平方米,溢价率超过30%。万吨冷库地块此番入市,虽起始价更高,但能否像长动地块一样引发群雄逐鹿,到目前仍然是个未知数。

  有业内人士认为,如今,开发商直接通过买卖土地来获取利润的可能性较低,因此,像商圈附近的好地块,具备一定的开发前景,在竞拍时的溢价率都比较高。但万吨冷库地块与长动地块有所不同的是,徐东商圈经过10余年发展,周边各项配套都已比较成熟,加之地块性质更倾向于商业开发,不如长动地块开发住宅的潜力大,会令不少开发商望而却步,因此,开发商对它的心理价位或许难以超过长动地块。万吨冷库地块此番入市,或许会面临“叫好不叫座”的局面。

  【记者探访】

  再过半个月就要拍卖仍有居民商户未搬迁

  即将入市的万吨冷库地块,如今状况如何?昨日,记者前往该地块探访,发现现场不仅有商铺仍在营业,还有几栋职工宿舍尚未搬离。

  在以往经营冻肉的一家老旧的门面内,江城明珠驾校仍在招生,旁边的练车场内,学员正在学习倒桩。记者佯装报名者,询问工作人员如果月底这块地卖出去了,驾校搬不搬家。驾校工作人员表示:不必担心。“前两年就要卖,到现在一直都没卖出去。”该工作人员称,万吨冷库已经搬走好几年了,两年前,万吨冷库方面与一家开发商协商卖地事宜,结果两边出价相差5亿元,最终没谈拢,地没卖出去。虽然本月底,这块地将挂牌出让,但他们尚未接到房东要他们搬走的通知。“真的不用担心,尽管到我们这里报名。”该工作人员指着对面的一家洗车店表示,那家店是上个月才开的,跟房东签了一年的租约。

  记者随后来到该洗车店询问,对于该地块即将出让一事,洗车店老板持同样的态度:“这块地不见得卖得出去。”

  记者清点了一下,在即将出让的万吨冷库地块上,除了紧邻徐东大街的一面,其余三条临街的店铺内,尚有超过20家商户仍在经营。除此之外,在该地块的出让范围内,尚有三栋老旧的居民楼,楼内也住满了人。正在楼道里吃中饭的一家人告诉记者,这三栋楼都是万吨冷库的职工宿舍,大家都还没接到拆迁通知。对于该地块即将出让,一名不愿透露姓名的楼内职工告诉记者,万吨冷库已经搬到汉口堤角去了,大家希望的是,如果这块地卖出去了,最好能帮他们原地还建。记者了解到,若土地成功出让,即使居民拆迁及商户补偿由万吨冷库负责,但后续拆迁或将成为拖延买家开发进度的难题。

  【商圈调查】

  徐东商圈发展显疲态 传统百货正现撤店潮

  早在2010年,万吨冷库就开始整体搬迁。也就是说,这块位于徐东商圈核心地段的宝地,一晾就是5年。

  记者了解到,这5年来,美国铁狮门、韩国乐天、菲律宾SM等众多国际商业巨头已来考察过该地块,2012年,国内的红星美凯龙也对该地块进行过接洽,但结果都不了了之。而恰恰是这5年,徐东商圈的商业环境,也是一个从“后起之秀”向“掉队新兵”转变的过程。

  据了解,在1995年之前的徐东片区,就是武昌区与青山区接壤的“插花地带”。交通不便,没有商品房开发,也没有任何成规模的商业项目。1995年,长江二桥通车后,徐东区域的地理优势开始逐渐凸显出来,随着交通日渐便利,徐东平价等商家也逐渐选择在该区域落户。与此同时,该区域的商品房开发也渐渐萌芽,但是这一时期的商品房数量较少,处于一种试探性开发的状态之中,所开发的楼盘品质、档次都接近中低档。2000年至2005年,徐东的各商品房项目如雨后春笋般遍地开花,如:都市经典、欧洲花园等楼盘,房价节节攀升,短短几年之内,由最初的1000元/3∽笥已杆偕两?000元/3 I桃档姆⒄挂苍嚼丛娇欤赖缙鳌⒙蟮侣 ⑴费谴铩⒔鹇淼壬碳曳追兹胱ぃ於倘Τ跸殖巍?005年至2010年,销品茂开业后,徐东区域的商业进入快速发展阶段。该区域的房价也逐渐突破了万元,徐东商圈成为武汉最火热的板块之一。

  然而,2010年至今,徐东商圈内,除了群星城在去年开业之初赢得了一片喝彩之外,徐东平价日益没落、新世界百货撤柜重整、销品茂品牌及业态频繁调整、福客茂商业萎靡不振,似乎很难给商业开发者带来足够的勇气。特别是周边的房价,仍然维持在12000元/平方米,5年来每平方米仅仅涨了2000元,远远跟不上其他商圈的发展步伐。

  【专家看法】

  徐东不需要第二个销品茂

  “未来的武汉,是一个多商圈共存的城市,徐东商圈还是有潜力的。”对于徐东商圈近年来的落寞,全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕华中区负责人伍嘉乐有他独到的见解。伍嘉乐表示,徐东商圈近年来所面临的问题,其实是整个市场上传统商业萎缩的通病。

  伍嘉乐说,据世邦魏理仕对于武汉第三季度商业项目的调查表明,武汉的传统商业,正在上演“百货撤店潮”。受电商及购物中心等新兴消费模式的不断冲击,传统百货盈利持续下滑,从2013年至今,武汉的广百百货、SOGO百货、新世界百货中心店、NOVO百货、菱角湖万达百货等知名百货商家,都出现了比较严重的撤店现象,而徐东商圈的销品茂、徐东平价、新世界百货也都在这种传统百货之列,经营状况不如以往也并非偶然。在20年前的香港,也上演过类似的百货撤店潮,最终被体验式消费场所取代,形成了新的商业业态。目前,武汉的传统商圈内,所面临的,正是从传统百货向体验式消费场所转型的问题。

  随着2014年手游和电竞产业的快速增长,到2015年已经到达了一个爆发的风口,尤其是电竞产业,此前优酷作为平台培养了中国最开始的一批游戏主播,等到斗鱼、战旗等专门的游戏平台出现,这些主播凭借多年的粉丝积累一跃成为当红主播,主播平台分成的盈利模式为他们带来了高额的工资,再加上2015年《英雄联盟》和《DOTA2》两款知名MOBA游戏举办的大大小小赛事,一度把游戏直播推到了半山腰。

  国民老公王思聪的加入,催使游戏直播平台的增长到达了顶端。王思聪个人的名气让游戏平台受到了更多社会的主流的关注。强势插入游戏平台的“国民老公”打破了四大游戏直播的微妙平衡,主播成为了稀有资源,根据游戏八爪的中国游戏主播11月风云榜,《英雄联盟》《DOTA2》《炉石传说》这三款目前最火的竞技游戏,其具有号召力的游戏主播加起来也不过40人而已。僧多肉少的主播资源让各大平台抢的头破血流,主播签约费传闻一度涨到了千万级别。伴随着高薪,游戏主播们也闹出现各种各样的事件。

  著名炉石主播熊大,因为不熟悉刚买的跑车但又架不住好奇心使用了跑车弹射功能,在红绿灯前没能及时刹车造成车祸;某平台不知名主播,为了能够走红吸引观众,竟无视平台规定和法规直播造人,其恶劣性质引发了社会空前的讨论。

  总结:虽然游戏直播平台借着各方风口(电竞游戏、资本青睐、游戏产业增长、受众)成为宠儿,但是对内容产出的主播还需严加把关,素质教育和法规教育两手都要抓。

  秀场直播平台:稳定收益的美女娱乐

  相比较发展时间较短的游戏直播,秀场直播的模式经过了几年的摸索更为稳定。2015年5月28日,网秦宣布进行战略重构,推出全新的移动娱乐战略,即秀色娱乐,包含秀色秀场等移动娱乐类业务。

  经过半年多时间,以秀色秀场为代表的移动娱乐业务有了突飞猛进的发展。根据网秦2015年q3财报显示,网秦移动娱乐业务中的秀色秀场营收同比增长超过6倍。同时,在2016年年初,秀色秀场迎来了两个重要的合作伙伴——中国好声音与乐视。

  12月29日,中国好声音福建赛区发布官方微博,称第五季中国好声音海选福建赛区与秀色秀场达成互联网合作伙伴,共同掀起新一轮网络嗨歌热潮。

  秀色秀场有着天然的娱乐基因,此次双方的合作正是依托秀色秀场自身的海量美女主播资源。

  据秀色秀场负责人何晓武介绍,秀色秀场此前曾跟山东电视台和海南电视台都有过合作,同时还有跟亚洲模特协会合作模特选秀。

  网络直播不受地区限制,美女主播无论是唱歌还是跳舞,都能随时和观众互动,用户甚至通过为主播购买鲜花豪车这些虚拟礼物就能博得美女的关注,尤其是二三线城市受众,拥有消费能力但现实娱乐满足不了需求,秀场平台正好满足了他们的需求。

  根据YY内部人员透露,同样的是视频直播平台,虎牙TV(YY旗下的游戏直播平台)远不及YY娱乐的收入,“虎牙烧钱,YY娱乐赚钱。”一句话也点出了秀场娱乐的吸金能力。

  此外,2015年,一家名为“映客”的实时直播媒体破土而出。根据其介绍,映客主打极简的产品设计,全新的动态点赞模式。通过已有的社交关系,建立真正属于用户的全民直播交互时代。

  据悉,这款产品可以与微博微信账户关联,用户只需拿出手机,无需面试验证,通过手机摄像头就能开始直播,操作简单,体验很好。这款以拼颜值为主的移动视频直播软件不久前刚刚完成6800万元A轮融资。

  随着泛娱乐化的进程,秀场平台已经不单单靠美女主播为主要发展内容,交友、综艺节目、娱乐艺人、相声等内容的拓展也在进行中。秀色秀场何晓武在采访时曾表示,未来将增加O2O玩法,把秀色秀场线下的主播打造到线下传统的这种娱乐行业里面去,然后把线下传统娱乐行业的主播,放到秀色的平台上来,依靠线下与线上人气在平台上吸引人气,所以形成O2O的闭环,实现人才双向流动的闭环模式。

  总的来说,无论是游戏直播平台还是秀场直播平台,都要经历一个从井喷到精品化的过程,秀场平台也曾经历过爆发,而最后留下的这些平台都拥有成熟的盈利模式;游戏视频平台虽然目前关注度高、流量大,但依旧没能在培养主播-被高额挖走-高额挖人的恶性循环中找到平衡的方式,未来如何规范主播、如何商业化将是下一步亟待解决的。

  徐东核心商圈如今坐拥的万吨冷库这块“宝地”,便是其可以发掘的潜力,但显然,徐东商圈已经不再需要第二个传统的“销品茂”。万吨冷库地块如何拯救徐东商圈?传统百货业态所要转变成的体验式场所是个什么概念?伍嘉乐表示,简单说来,也就是一句话:“不能再做着重于家庭消费的传统商业化项目,吃喝玩乐主题要占大部分比重,能让消费者在里面呆上两到三个小时。”

  另据世邦魏理仕华中区域商业项目的负责人透露,目前,对于即将上市的万吨冷库地块,已经有北京和上海的商业巨头欲入手该地块。 (记者邓伟)

  但是不可否认的是,泛娱乐化的社会形态正在快速推动这一行业发展,曾有多位互联网大佬预测:2016年,视频直播行业将成为下一个风口。